不動産




不動産投資とは?

不動産投資とは、文字通り、利益を得るために不動産に投資をすることです。具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の売却益を得たりするものがあります。

株やFXなどの金融商品とは異なり、比較的低リスクで長期的に安定した収入を得ることができ、節税効果や相続効果も期待できるため、サラリーマンや公務員が本業と不動産投資を両立させているパターンも増えています。

しかし最近「平凡サラリーマンがたったの何日で億万長者に!!」のような広告があらゆる媒体に貼り出されていて、浅はかな考えや知識で不動産投資をして、大損しているケースが多々あります。しっかり学んだ上で、納得のいく投資をしましょう。
ここでは、不動産投資特徴について書いていこうと思います。

必要資金 ★★★☆☆

不動産は高額なものだから多額の資金がないと始められないのでは?と思う方が多いかもしれません。
実は、少額資金で始めることができるのです。

新築マンションの一室を買う場合、評価が高い物件であれば代金の95%の融資が可能であったり、中古マンションの場合、物件が多いので、地方の別荘地でも50万円ほどで買える物件もあります。

またREITであれば10万円ほどから投資を始めることができますので、さらにとっつきやすくなります。

リスクリターン ★★☆☆☆


比較的ローリスクローリターンな商品です。


バブル期のように一晩で土地の価格が倍になって売却益で儲けるというスタイルではなく、利回りは決して高くはないけれど、何十年にもわたって安定した収益を得られるのが、いまの時代の不動産投資です。逆に言えば、ある程度のリターンを求める方には少し物足りないかもしれませんね。。

利益を得る期間 ★★★★★

安定した黒字になるまでには長い時間を要します。家賃収入によってローン返済と維持費を払っていくことになるので、将来の安定した収益に向けて辛抱が必要です。


不動産投資のメリット・デメリット
  • メリット

     
    1. 所得税・節税効果対策 ☆☆☆☆★

      • 不動産投資で得た収入は、固定資産税や都市計画税、ローン金利や建物の減価償却費などの必要経費が差し引かれるので、所得税などの節税効果があります。
        また、不動産投資において赤字が出た場合には、他の所得と損益通算できるため、所得税・住民税などの節税が可能になるのです。


    2. 相続対策 ☆☆☆☆★

      • 相続をする際に、時価で評価される預金や株式などに対して、投資用不動産は、路線価で評価されます。この路線価というものは、実勢価格のおよそ80%で評価されるので、相続税額を低く抑えることができます。



  • デメリット

    • 回避できない天災によるリスクがある

        
      • 日本は非常に自然災害に見舞われやすい国です。代表的なものでは地震がありますし、台風、洪水、雹など様々な災害があります。東北地方や北海道に物件を購入するのでしたら、冬場の雪対策は必須ですし、沖縄や九州、広島地方は水害に遭いやすい傾向にあります。 また海抜が低い地域は浸水や津波の恐れがあるので、どこのエリアに物件を買う場合でも物件が自然災害によって甚大な被害を受ける可能性は常に考えておく必要があります。


不動産投資の種類ごとの比較

不動産投資と一言で言っても、マンションの一部屋に投資するものから、戸建てやアパート経営、そしてマンション経営まで様々な種類があります。また、不動産が新築なのか中古なのかによっても投資の仕方が変わってきます。
みなさんがどのくらい資金を使えるのか、投資経験はどれほどか、目的は何なのか、これらを踏まえて投資スタイルを選びましょう。

  • マンション経営
    • マンション経営は立地を厳選するなどのリスクヘッジを十分に行っておけば、安定的に資産形成ができます。特にマンションの一室を購入してマンション経営を始める場合、ローンを払いながらでも、家賃収入で大部分を返済できてしまうため、少額の頭金で簡単に始めることができるのです。

      • メリット

        1. 少ない資金からはじめられる ☆☆☆☆★

          • 評価の高い新築マンションは総額の95%の融資も可能となります。それに付随して、金融機関の査定が入ることで第三者からの評価をもらっているという安心感も得られます。

        2. 空室リスクが軽減される ☆☆☆☆★

          • 20年以上の長期空室保証など空室リスクへの対策ができるのは、新築の優良物件のみとなります。空室がある場合、家賃収入が得られないわけですから、ローンを返済することができなくなります。マンション1室に投資している場合、どうしても入居者の入れ替わり時期など空室期間が生じます。そういうときのために、空室保証をつけておくと安心です。



  • ワンルームマンション
    • 不動産投資といえば、ワンルームマンションが一番に思い浮かぶのではないでしょうか。それはなぜなのでしょうか。
      ずばり、一人世帯の割合が増えているからです。

      加速する少子高齢化によって、日本の人口は減少しています。しかし、一部の地域では他県からの人口流入によって、年々、増加傾向にあります。そして、その世帯割合を見てみると、1世帯の人数が3人以上の世帯は減少しておりますが、1~2人世帯は増加しており、特に1人世帯については、一般世帯のうち、32.4%を占める程となっています。これらは結婚率の低下や、離婚率や高齢者の増加など、さまざまな要因が考えられますが、今後も増えていくと総務省が予測しています。
      以上の理由から、ワンルームマンションの需要が増えているのです。

      • メリット

        • 保証やサポートが充実している不動産業者とパートナーを組めば、空室保証や滞納保証など、収益を悪化させるリスクや、リフォーム費用などの予測もしてなかった突発的な出費を回避することが可能です。また、マンションの管理についても、管理組合が機能しているため、しっかりとした修繕計画を基に、物件の資産価値を維持できる管理が行われています。マンション1棟での管理が可能だからこそできるのです。



      • デメリット

        • 空室・家賃の滞納・入居者とのトラブル・修繕費などの突発的な出費など・・・基本的に中古マンションは1室ごとに販売会社が違うため、マンションの管理が行き届かなくなりやすいのです。 管理がしっかりとされていないマンションは、入居者も離れ、そして修繕も行われない為、物件の資産価値も低下していきます。



  • ファミリーマンション

    • メリット

      • 物件数が豊富
        • ワンルームマンションに比べて、中古の物件数が豊富で、たくさんの物件からお選びする事が可能です

    • デメリット

      • 見えないリスクが多い

        • 目先の収支は良く見えても、管理費や修繕積立金などが、ワンルームに比べて増額率が高く、運用を始めて数年後には、収支が逆転してしまう場合も多いです。なぜなら、ファミリーマンションのオーナーは、ほとんどが、自宅として所有しているので、住環境を良くしようと無駄な設備投資を行い、それによって管理費や修繕積立金が増額になります。これは、不動産投資では見えないランニングコストと呼ばれており、非常に大きなリスクとなります。更にワンルームに比べて部屋が大きい分、リフォーム費用もかさみます。

          また、リフォームの工事期間もワンルームに比べて日数がかかるため、新たな入居募集を開始するのも遅くなり、その間の空室リスクもあります。入居募集に関しても、ワンルームの場合、入居者は一人で決められる為、立地や物件を気に入れば、すぐにでも申し込みが入る場合もございますが、ファミリーマンションについては入居者の勤務先や子供の学校など、家族の意見が分かれてしまい、入居募集も長期化する場合が多くあります。また家賃が高額なため、最終的には購入と比較される場合も多いようです。



  • アパート経営

    • アパートを一棟ごとと土地を購入し、その賃貸収入でローンを返済しつつ、収益を上げる方法です。アパートの規模にもよりますが、初期投資は比較的大きくなるため、ある程度の自己資金の用意が必要になります。

      • メリット

        1. 空室リスクを分散できる

          • 一般的なアパートの場合、部屋数が4〜8室程度あるため、たとえ1室が空室になったとしても、他の部屋からの家賃収入で損失を補うことができます。このように空室リスクが分散されるため、収支が安定しやすいという特徴があります。
        2. 土地が残る

          • 土地も一緒に購入するので、アパートの減価償却を終えてからも、最終的に土地が残るというメリットがあります。

      • デメリット

        1. 金利上昇リスク

          • 基本的に、ローンを組んで資金を用意します。ですがローンを組む額が大きいため、将来的な金利上昇のリスクは比較的高くなります。
        2. 土地が残る

          • 一般的な木造アパートの場合、徹底した管理をしないと耐用年数が短くなることがあるので、管理会社選定が非常に重要になります。



  • マンション一棟
    • メリット

      1. 空室リスクを分散できる

        • 部屋数が多いので空室リスクを分散できます。
      2. 安全
        • 管理・運営を一括して行えるので、知らない間に変な入居者が入っているということもありません。
    • デメリット

      • もともと潤沢な資産が必要

        • 購入金額が大きいので初期投資も高額となり、なかなか初心者は手を出せません。さらに修繕費も一棟全体にかかってくるので、非常に高額になります。また、物件を手放したいと思っても、販売価格が高額で購入層も少ないため、買い手が見つかるまで時間がかかってしまいます。


    REITと現物不動産投資の違い

    REITとは、投資法人が投資家から資金を集めて複数の不動産に投資し、賃貸収入や不動産の売却利益が配当金として投資家に還元される金融商品のことです。そのため、REITに投資することで、間接的に不動産に投資したことになります。REITでは不動産が証券化されて、10万円程度からの小口の資金で証券会社を通じて購入できます。また、REITは株のように価格が上がったり下がったりすることから、運用益以外に売却益も得られる可能性があります。

    REITでの不動産投資は、「オフィスビル」「ホテル」「マンション」「商業施設」など用途別の不動産に対して行われます。単一用途の不動産に投資されたREITから、複数の用途の不動産に投資された総合型のREITまで、いろいろな種類の投資商品があります。なお、単一用途に特化したREITでも、数件から数百件の同じ用途の不動産に投資されており、この点でもリスク分散が図られています。

    比較すると下記のようになります。



    ローリスクロングリターンの代表例ですので、ハイリターンを求めている人には物足りないかもしれません。また、ローリスクといえど、基本的には借金が必要になること、そして安定した黒字になるまでには長い時間を要することより、大きな損失を出すリスクも存在していることを心に留めておく必要があります。 ある程度リスクをとってリターンを求めるならば、先物取引やオプション取引がおすすめです。是非ご覧ください。

    日経平均先物はこちら

    PICK UP!投資商品を評価で比較!

                 外貨預金
    必要資金★☆︎☆☆☆:100円~
    手軽さが◎。普通預金よりも金利が高い点も嬉しい。
            仮想通貨
    必要資金★☆︎☆☆☆:1,500円~
    よくも悪くも世間を賑わせている仮想通貨。手軽だがリスクは高い。
     年金(iDeCo)
    必要資金★★☆☆☆:毎月5000円~
    手軽に始められるかつ、節税対策にもなる個人型確定拠出年金。
    毎月5000円から積み立てられるが、総合してみると必要資金は膨大。原則60歳まで引き出せない点に注意。
       保険
    必要資金★★︎★☆☆:約100万円~
    例えば、ソニー生命の総合医療保障型の医療保険だと1,683,000円必要。
              投信
    必要資金★★★☆☆:1万円~
    数多くの商品が用意されている投信。最近は少額から始められるものも多く、運用は専門家に任せます。
        債券
    必要資金 ★★★★☆:1万円~
    債券により異なるが、個人向け国債は1万円から、普通社債は10万円、50万円、100万円単位で買うことができる。
    少しずつ確実に儲けたい人は、国債の安定感は○。
        
    必要資金 ★★★★☆:平均26万円程度
    自分で企業の情報を見極めながら銘柄を選ぶ。最低購入枚数は100株単位のものが多い。
    銘柄により必要資金に大きな差がある。
      日経225OP
    必要資金 ★★★★☆:70万円程度~
    リスクヘッジには最適。FXや投信と比べると必要資金は多め。
             先物
    必要資金★★★★☆:数千円~70万円ほど
    FXで有名な先物取引。最近は日経平均先物も人気。レバレッジがかけられる。
      不動産
    必要資金 ★★★★★:約50万円~
    マンションの一室から始めるならば少額からも可。しかし、利益率を考えると一棟丸ごと購入できるくらいの準備資金を用意する方が吉◎。
             

    ※データは弊社実施アンケートによるもの

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